초보자를 위한 부동산 투자 가이드 1 | 부동산 용어

 

초보자를 위한 부동산 투자 가이드 부동산 용어

안녕하세요 여러분!! 일상을 바꾸는 힘 Gridy입니다.

 

사람이 삶을 영위함에 있어 가장 중요한 세 가지 요소가 바로 의, 식, 주인데요. 이 세 가지 요소 중에서도 가장 충족시키기 어려운 요소는 아무래도 주거일 것 같습니다. 주, 즉, 집은 나머지  의, 입는것과, 식, 먹는 것에 비해 비교적 많은 비용이 소모됩니다. 하지만 안정적인 나의, 혹은 가족의 삶을 위해 주거는 필수적이기도 합니다.

 

하지만 부동산 시장은 워낙 큰 자본이 움직이는 시장일뿐더러 이에 따라 갖가지 법이나 정책 등이 복잡하게 얽혀 있어 초보자가 선뜻 접근하기 어려운 것도 사실입니다.

 

그래서 이러한 부동산 입문자 분들을 위해 부동산에 대해 단계적으로 쉽게 설명해 드리고자 포스팅을 하게되었습니다. 차근차근 따라오시다 보면 어느 정도 감이 잡히시도록 친절하고 이해하기 쉽게 설명해 드릴 테니 잘 따라와 주세요~!

 

오늘은 초보자를 위한 부동산 가이드 부동산 용어에 대해 정리해보도록 하겠습니다.

 

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부동산 용어 정리

 

1. 면적

1.1 전용면적

주택을 예를 들면 세입자 혹은 세대주가 입주하여 사용하게 되는 독점적인 공간의 면적을 말합니다. 한 세대 내에서 방, 거실, 화장실, 주방 등을 모두 포함한 구역의 넓이를 뜻하죠. 즉, 전용 면적이란 주택을 구매하게 될 경우 실제로 내가 사용하게 될 집의 면적에 대한 용어로써 면적에 관한 여러 용어들 중 가장 중요하게 봐야 할 면적입니다. 때문에 보통 부동산 가격을 비교할 때 전용면적을 기반으로 비교해야 합니다.

 

1.2 공용면적

공용이라는 말 그대로 같은 건물 내에 거주하는 다른 세입자들과 공유하는 공간을 말합니다. 가령, 아파트로 예를 들면 비상계단, 엘리베이터, 혹은 주차장 등의 공용시설면적이 여기에 해당합니다.

 

1.3 분양면적

전용면적과 공용면적을 합산한 면적을 뜻합니다. 건설사가 주택이나 오피스텔 등을 분양할 때 홍보하는 면적이 바로 분양 면적입니다. 사실 분양면적보다는 전용면적의 규모를 확인해야 하는데요. 만약 아파트 A와 오피스텔 B가 같은 분양면적으로 분양을 하고 있더라도 전용률에 따라 실제 거주공간의 크기가 차이가 날 수 있습니다. 보통은 오피스텔보다 전용률이 높은 아파트가 같은 분양면적에도 더 넓은 전용면적이 공급되고 있습니다.

 

1.4 서비스면적

 발코니에 해당하는 면적입니다. 발코니는 어디에도 속하지 않는 면적이기 때문에 보통 서비스면적으로 분류되고는 합니다. 건설사마다 해당 면적이 상이하기 때문에 같은 평수의 아파트라도 이 서비스면적에 따라 체감 공간이 다르게 느껴질 수 있습니다.

 

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2. 건축 비율

 

2.1 건폐율

건폐율이란, 건물이 지어지게 될 토지의 면적인 대지면적에 지어질 건물의 넓이를 말합니다. 이는 도심, 외곽, 보호구역 등의 지역 특성에 따라 국가에서 정책으로 제한하는 비율인데요. 어떤 지역에 건폐율이 50%라고 제한되면, 100 제곱미터의 대지면적에 지을 수 있는 건축물의 바닥면적은 50제곱미터가 됩니다.

 

2.2 용적률

용적률이란, 건물이 지어지게 될 토지의 면적인 대지면적에 지어질 건물의 넓이, 건폐율에 층수를 곱한 비율을 뜻합니다. 용적률은 바닥면적의 총합을 대지면적으로 나누어 계산하는데요. 예를 들어 100제곱미터의 대지 면적만큼의 토지에 건축면적이 60제곱미터인 건물을 10층까지 짓는다면 (60*10)/100 * 100 = 600, 즉, 600%의 용적률을 갖는다고 보시면 됩니다.

 

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3. 대출 용어

 

3.1 LTV, 담보인정비율 (Loan to Value Ratio)

금융기관에서 대출을 받을 때 담보로 지정한 물건의 실제 가치 대비 대출이 가능한 금액의 비율을 말합니다. 10억짜리 건물에 LTV가 70%가 적용된다면 대출 가능한 금액은 7억이 됩니다. 

LTV는 주택 분양에 있어서 반드시 알아두어야 하는 개념입니다. 사회초년생 분들이나 신혼부부 분들은 현금이 많지 않을 수 있기 때문에 청약분양이나 부동산 거래 시 거래 대상 건축물의 LTV 비율을 확인하여 대출 가능 금액을 확인하는 것이 꼭 필요합니다.

 

3.2 DTI, 총부채상환비율 (Debt to Income)

DTI는 개인의 상환 능력을 나타내는 기초 지표 중 하나입니다. 대출을 받고자 하는 사람의 연 소득에서 상환금액이 일정 비율을 넘지 못하도록 제한하는 것을 말하는데요. 만약 연 소득이 4000만 원이고 DTI가 50%라면 이 사람의 원리금 상환 금액이 2000만 원을 초과하지 못하도록 대출한도를 산정합니다. 

 

3.3 DSR, 총부채 원리금 상환비율 (Debt Service Ratio)

DSR은 현재 받고자 하는 대출의 원리금에 본인이 기존에 가지고 있는 부채의 모든 원금을 합산한 금액을 바탕으로 개인 대출 상환 능력을 심사하는 방식이기 때문에 DTI에 비해 한층 까다롭습니다. DTI와 비교하면 대출한도의 기준이 되는 연소득은 그대로인 것에 반해 신용대출, 학자금 대출, 각종 할부 등을 모두 합산한 금액을 지표로 사용하기 때문에 대출한도가 상당히 축소될 수 있습니다.

 

보통 LTV, DTI, DSR을 모두 만족하는 범위 내에서 대출 한도가 정해짐에 따라 위 세 가지 요소의 교집합을 적절히 조율하는 것이 대출 한도 상승에 유리합니다.

 

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4. 공시지가와 기준시가

 

4.1 공시지가

공시지가는 매년 국토교통부에서 발표하는 전국의 땅값을 말합니다. 새해가 되면 국토교통부 장관은 1월 1일을 기준으로 전국의 땅값을 정리하여 발표하는데 이 공시지가는 증여세, 토지세 등 과세와 재건축, 철거 등의 공사에 따른 보상 금액의 기준이 됩니다. 

 

4.2 기준시가

기준시가는 전용면적 165.5 제곱미터 (약 50평) 이상의 주택에 대한 거래 가격을 뜻합니다. 기준 시가는 마찬가지로 국토교통부에서 발표되며 매년 4월 30일에 공시됩니다. 기준시가는 실 거래 시세의 70~80% 수준으로 고시되는 것이 보통입니다.

 

 

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오늘은 부동산 거래에 앞서 꼭 알아두어야 할 용어 몇 가지를 알아보았습니다. 

 

부동산 시장에는 생소한 단어들이나 영어 약어 등을 많이 사용하기 때문에 사용되는 용어들을 잘 알아두지 않으면 정보 습득에 불리할 수 있습니다. 

 

그럼 오늘 포스팅 여기서 마치도록 하겠습니다. 앞으로는 확인한 용어들을 바탕으로 다양한 부동산 투자법을 소개해드리도록 할 테니 꼭 확인하시어 재테크 방법 가져가시길 바랍니다!!

 

모두들 내 집 마련의 꿈을 이루는 순간까지 Gridy가 응원합니다~