재테크의 꽃은 결국 부동산? 부동산 경매 방법

 

2022년도 벌써 하반기에 접어들고 있습니다. 올 초부터 꾸준히 말이 많았던 부동산은 하락세로 접어 들은 것처럼 보이긴 하지만 아직까지도 논란이 계속되고 있는데요. 이에 따라 부동산 경매 시장에서도 확실한 매물을 위한 옥석 가리기가 한창이라고 합니다. 오늘은 앞으로의 부동산 경매 방법과 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

 

 

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부동산 경매 절차

1. 매각 기일 공고 내용 확인

부동산 경매는 법원이 집행하고 있기 때문에 우선 법원 경매정보 사이트에서 등록된 물건을 검색해야 합니다. 이러한 공고를 통해 매각기일을 확인해야 하는데요. 매각기일의 공고는 법원 게시판, 관보, 또는 일간지, 신문이나 전자통신매체를 통해 확인할 수 있습니다.

 

기본적으로 이러한 공고문은 물건의 매각기일로부터 2주 전에 공고가 되는데요. 따라서, 공고를 확인 후 관심을 끄는 물건이 있을 경우 매각 기일까지 주어진 2주 간, 분석과 정보 수집을 하게됩니다. 이를 위해 흔히들 말하는 '임장'을 다니게 되는데, 만약 임장 결과 투자할 가치가 있다고 느껴지는 매물이냐 아니냐에 따라 경매의 입찰 참여 여부를 결정하게 됩니다.

 

또한, 인터넷 등기소에서 해당 물건의 등기부 등본을 발급받아 복잡한 권리 문제가 얽혀있지는 않은지, 소유권이 명확한지 등에 대한 조사를 하는 것도 꼭 필요합니다. 

 

 

2. 해당 물건 임장 활동

물건이 경매에 올라오게 될 경우 법원은 미리 해당 건물에 관해 조사를 실시하여 작성한 '현황조사서'와 '감정평가서'를 공고와 함께 등록합니다. 이 문서를 통해 투자자들은 해당 건물이 어떤 특징을 가졌는지, 교통상황이나 진입로 여부 등 주변 환경, 현재 임차인이 누구인지 등에 대한 정보를 확인할 수 있습니다.

 

하지만 감정평가의 경우 보통 현 시세와 짧으면 6개월에서 길면 2년에 가까운 시간 차이가 존재하기 때문에 투자자들은 직접 해당 건물 위치로 이동하여 주변 공인중개사 등을 방문하여 실제 시세와 실거래가, 그리고 현장 등을 답사합니다. 이러한 답사 활동을 '임장'이라고 하는데요. 요즘은 부동산 어플이나 웹 사이트가 잘 되어 있어 꼭 직접 현장을 방문해야만 정보를 얻을 수 있는 것은 아닙니다.

 

 

3. 입찰 참여

물건에 관련된 문서들과 임장 활동 결과 해당 물건에 투자 가치가 있다고 판단될 경우 매각 기일에 신분증과 입찰 보증금, 그리고 도장을 준비하여 해당 경매가 이루어지는 법원에 방문하여 입찰을 하게 됩니다.

 

이 때, 입찰 보증금은 최저 경매가의 10%로 책정되며, 원활한 경매 진행을 위하여 보통 수표로 준비하게 됩니다. 또한, 입찰 봉투, 매수신청 보증 봉투 등은 당일 날 법원에서 교부받을 수 있으나, 입찰표는 금액 기입 실수를 방지하기 위해 미리 작성해서 오는 것이 좋습니다.

 

이후 경매 진행에 따라 입찰표 기재 후 입찰 보증금을 봉투에 넣고 지정위치에 날인 혹은 도장을 찍고, 신분증과 함께 집행관에게 본인 확인 후 수취증을 받고 나서 입찰함에 입찰 보증금 봉투를 넣으시면 됩니다. 수취증의 경우 패찰 시 보증금 반환을 위해 꼭 필요하므로 분실하지 않도록 유의해 주세요.

 

입찰 후 2시간 정도 후에 결과가 발표되는데요. 낙찰받을 경우 계약금의 명목으로 매수 신청 보증금을 법원에 제출합니다. 이 후, 2주간 매각 허가 결정 기간과 항고 기간이 부여되고 불허가나 항고가 없으면 낙찰인에게 매각 허가 확정 판결이 내려집니다. 확정 판결이 나면 등기우편으로 대금납부 통지서가 발부되며 20일 이내에 잔금을 납부하면 경매 절차가 마무리됩니다. 

 

이때부터, 등기부 등본 상 소유권 이전이 가능해지며 명도를 통하여 기존 세입자의 이사 협의나 강제 집행을 할 권리가 생깁니다. 하지만 보통 경매로 넘어오는 집의 세대주 들은 경제적으로 어려운 경우가 많아 이사를 협의하는 것이 쉬운 일은 아닌데요. 하지만, 강제 집행을 하더라도 별도의 비용이 발생하므로 세입자와의 원만한 합의가 최선의 방법입니다.

 

 

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부동산 경매 입찰 방법

부동산 경매 입찰 방법에는 기일입찰, 기간입찰 두 종류가 있습니다. 하나씩 알아보겠습니다.

 

1. 기일 입찰

입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰하는 형식입니다. 입찰표의 경우 다른 사람이 알지 못하도록 따로 마련된 장소에서 기재하여 집행관에게 제출하며 입찰 완료 후 개찰은 입찰자가 참여한 상태에서 가장 높은 가격을 적어낸 사람을 최고가 매수 신고인으로 결정합니다.

 

 

2. 기간 입찰

입찰 기간에 내에 입찰표에 가격을 기재하여 집행관에게 직접 혹은 우편으로 제출하는 입찰 방식입니다. 기일 입찰과 진행 과정 등은 동일하나 입찰표를 우편으로 제출할 수 있기 때문에 출석할 필요는 없습니다.

 

 

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아무도 경매에 참여하지 않을 경우

경매에 아무도 입찰표를 제출하지 않을 경우 해당 물건은 유찰 판정을 받게 되고 최저 경매가를 내려서 일정 기간 뒤 재경매를 진행합니다. 보통 서울권 물건의 경우 20%, 수도권의 경우 30% 정도의 최저 입찰가 차감이 이루어지며 재경매에도 유찰될 경우 3차, 4차 등 계속 최저가를 내려서 경매를 진행합니다.

 

하지만 최적 경매가가 감정가의 10분의 1 수준이 되도록 유찰이 반복되는 물건일 경우 가격에 혹하시면 낭패를 볼 수 있습니다. 보통 이렇게 반복적으로 유찰이 되는 물건은 임대인과 임차인 간의 권리 관계가 복잡하게 얽혀있는 경우인데요. 토지에 대한 지분은 포함하지 않는 물건이거나 낙찰받아도 권리 양도 과정에서 세입자에게 지급해야 할 보증금까지 같이 양도되거나 하는 문제가 생길 수 있기 때문에 신중하게 분석 후 입찰에 참여하셔야 합니다.