채무자가 부채를 상환할 능력을 상실해 담보로 잡힌 부동산을 강제로 매각하여 금액을 변제받는 절차를 부동산 경매라고 합니다. 이 경우 빠른 매각을 통해 채무를 상환해야 하기 때문에 비교적 저렴한 가격에 부동산을 매입할 수 있습니다. 이 때문에 시세차익 등의 이유로 많은 사람들이 부동산 경매에 관심을 기울이고 있습니다. 오늘은 부동산 경매에 대해 알아보도록 하겠습니다.
목차
- 부동산 경매란?
- 부동산 경매 방법
- 부동산 경매의 현실과 위험성
- 부동산 경매 팁
부동산 경매란?
말씀드린것 처럼 부동산 경매란 채무자가 약속한 기일까지 빚을 갚지 못했을 경우, 채권자가 법원으로 하여금 경쟁 매매 방식으로 채무자의 부동산을 강제로 매각하게 해 그 매각 대금으로 채무를 변제받는 절차를 말합니다.
경매 물건으로 나오는 부동산은 보통 압류, 가압류, 근저당 등 복잡한 권리가 붙어 있게 되며, 때문에 부동산 경매는 보통 법원에서 진행됩니다. 복잡한 권리를 가진 부동산을 일반 매매 시장에서는 거래하기 어렵기 때문입니다.
부동산 경매 방법
그렇다면 부동산 경매는 어떤 방식으로 참여할 수 있을까요? 보통 입찰자는 아래와 같은 방법으로 경매에 참여하게 됩니다.
- 법원 경매, 혹은 경매 사이트에서 경매 물건을 확인한다.
- 해당 물건과 관련된 기본정보와 감정평가 요향 표, 인근 매각 물건 사례를 확인한다.
- 임장을 통해상권 분석 및 실제 물건의 상태를 확인하고, 등기부등본 등이 매각물건 명세서를 통해 권리 분석을 진행한다.
- 매입할 만한 물건이라 판단되면 자금 조달 방법을 물색한다.(대출, 배당 등)
- 매각 기일과 시간을 확인하여 경매를 진행하는 관할 법원으로 이동한다.
- 입찰 금액의 10%에 해당하는 금액을 납부하고 입찰을 진행한다.
- 낙찰받을 경우 대금 지급기한을 정하고 기한에 맞춰 잔금을 납부한다.
부동산 경매의 현실과 위험성
부동산 경매는 일반 부동산 거래처럼 물건을 직접 눈으로 확인하기 어렵습니다. 임장을 통해 해당 물건 근처의 상권과 공인중개사를 통한 대략적인 정보를 얻을 수 있을 뿐 해당 부동산 구체적인 상태를 볼 수 없기 때문인데요. 이 때문에 하자가 있는 물건을 낙찰받고 확인하게 되거나 겉으로는 알 수 없는 치명적인 문제점을 미리 알 수 없어 피해를 보기도 합니다. 하지만 선 지급 후 임대는 부동산 경매의 특징 중 하나이기에 이러한 점이 리스크로 작용할 수 있습니다.
또 주변에서 부동산 경매를 통해 큰 돈을 벌었다는 말을 듣고 섣불리 부동산 경매에 뛰어들었다가 낭패를 보기도 합니다. 정말 가치 있는 부동산을 알아보는 눈을 초보자 분들이 갖기는 어려울뿐더러, 알아보더라도 최고 입찰자가 물건을 가져가는 경매 특성상 패찰 할 가능성이 더 높기 때문입니다. 또 경매가 평일에 이루어지기 때문에 직장인 분들은 경매에 참여하기 어렵다는 점 또한 부동산 경매의 현실적인 어려움입니다.
부동산 경매 팁
부동산 경매에 참여하여 수익을 올리기 위해서는 많은 공부와 시행착오를 겪어야 합니다. 부동산 공부에 도움되는 방법은 아래와 같습니다.
부동산 경매 서적을 읽고 관련 강의, 영상등을 통해 지식을 획득
책은 저자의 지식이 일목요연하게 정리되어 압축한 최고의 자료입니다. 따라서 부동산 시스템과 경매 시스템, 그리고 경제와 관련된 책을 다수 읽음으로써 사전 지식을 많이 알아두셔야 합니다. 관련 강의나 유튜브를 통한 공부도 추천드리며, 스터디를 통한 지식 정보 나눔 커뮤니티를 많이 만들어 두시는 것도 좋습니다.
관할 법원에 꾸준히 방문
글로만 배운 지식을 써먹지 않으면 아무런 의미가 없죠. 실제 견학을 통해 법원의 분위기를 파악하고 경매의 진행 방식등을 체험해 보시는 것을 추천합니다. 막상 법원에 가면 긴장하거나 당황하여 냉철한 판단에 방해를 받을 수 있으므로, 입찰을 하지 않더라도 눈여겨본 물건 매각기일에 맞춰 모의 경매를 진행해 보시는 것도 도움이 됩니다.
부동산 경매 참고사항
- 부동산 감정가액의 10%를 일시금으로 납부해야 입찰이 가능합니다.(패찰 시 되돌려 받습니다. 하지만 낙찰 후 매입 포기 시 되돌려 받을 수 없습니다.
- 선 대금 지급 후 명의 이전이 진행됩니다. (대금 지급 전에는 낙찰자의 이름으로 부동산을 활용할 수 없습니다.)
- 부동산 경매 대출은 일반적인 부동산 담보 대출 대비 더 많은 한도가 산정됩니다.(일반적인 부동산 가격보다 저렴하기 때문입니다.)
- 유찰이 2회 이상 넘어가는 물건은 조심해야 합니다.(권리가 복잡하게 얽혀있거나 겉으로 눈에 띄지 않는 하자가 있을 가능성이 매우 높은 물건입니다.)
- 부동산 경매는 단순히 낙찰액만 투자하는 개념이 아닙니다. (낙찰 후 명도비용, 입주 지연, 취득세 등 다양한 부대 비용이 뒤따르게 됩니다.)
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